Vale a pena fazer obras antes de vender a casa?
Imagine que está a visitar uma casa de 300.000 €. Gostou da sala, gostou da zona. Mas, a meio da visita, repara que uma persiana não desce.
Ninguém sai dali a pensar “pois, são 80 € para chamar um senhor, 30 € de deslocação e uma hora de trabalho”. Ninguém faz essa conta. O que acontece, na cabeça de quem visita, é outra coisa: “Se esta persiana está assim, o que mais haverá por aqui? Os canos? As janelas?” E, na hora de negociar, aquele pormeninho de 80 € transforma-se num pedido de 15.000 € de desconto “por causa das coisas que ainda há para resolver”.
Isto passa-se mais vezes do que imagina. É por isso que quando um proprietário me diz “quem vier que faça”, eu respondo com carinho que o “quem vier que faça” costuma ser a decisão mais cara que se pode tomar.
Mas atenção: isto não quer dizer que deva fazer obras. A pergunta certa não é “faço obras ou não faço?”. É “que nível de intervenção é que esta casa, neste mercado, realmente pede?”.
Os 3 níveis de investimento
Quando analiso um imóvel, trabalho sempre com três níveis. Quase todas as casas encaixam num deles.
Nível 1: aproveitar tudo o que já lá está
A casa está em bom estado, o preço está alinhado com o mercado e o que falta é apresentação. Aqui não há obras. Reorganiza-se, retira-se o excesso, neutraliza-se a decoração, acrescentam-se alguns detalhes. É o investimento mais baixo e, em muitas casas, é suficiente.
Nível 2: pequenos arranjos e pintura
A casa tem alguns pontos que desagradam à primeira vista: uma parede com uma cor muito marcada, um rodapé estragado, uma cozinha cansada, uma casa de banho com azulejos que já viram melhores dias. Aqui o investimento é maior, mas continua longe de uma remodelação.
Uma pintura branca transforma muitas casas. Um papel de parede ou um vinil por cima de azulejos antigos resolve mais do que parece. Trocar um lavatório ou uma sanita é barato. O que encarece uma casa de banho é mexer no chão, mudar a localização das águas ou dos esgotos, e isso, na maioria dos casos, nem sequer é preciso.
Nível 3: obra ou remodelação
A casa precisa mesmo de intervenção: cozinha em muito mau estado, casa de banho que já não cumpre, problemas estruturais ou de infiltração. Aqui faz sentido investir mais, mas com contas bem feitas. E é nesta zona que mais proprietários se enganam.
A conta que quase ninguém faz
Numa das minhas formações, analisámos em grupo um apartamento de cerca de 185.000 €. A cozinha estava cansada, as paredes pediam tinta, a casa de banho era datada. Uma das propostas era investir cerca de 25.000 € em obras, com a ideia de depois vender por muito mais.
Eu travei. Não porque a casa não pudesse ficar bonita, mas por uma razão muito simples: será que o mercado onde aquele imóvel se vende consegue acompanhar esse valor? Gastar 25.000 € numa casa de 185.000 € é muito. E mesmo que consiga vender por mais depois de remodelada, nada garante que o comprador daquela zona esteja disposto a pagar a diferença.
Por isso, antes de contratar um empreiteiro, faça três perguntas:
- Quanto vale a casa se vender hoje, tal como está? Um consultor imobiliário pode dar-lhe uma avaliação realista.
- Quanto valem casas semelhantes, já renovadas, na mesma zona? Isto mostra o teto do mercado.
- A diferença entre as duas cobre o custo da obra, com margem? Se não cobrir, a obra não compensa.
Onde vale a pena investir: a “cosmética”
Há um conceito que uso muito: investir na cosmética. Quer dizer investir apenas no que se vê e transforma, e não no que ninguém repara.
Imagine uma casa com uma parede de sala de um roxo muito, muito forte. Roxo a sério, não é lilás. Quem entra nem repara no resto. Resolve-se com tinta (ou, em alguns casos, papel de parede) e aquela sala passa a ser outra.
Outro exemplo: manchas escuras nas paredes. Muita gente olha e diz logo “isto é humidade”. Muitas vezes não é. É falta de ventilação, um bolor que não foi limpo no inverno. Uma boa limpeza e uma pintura branca mudam o aspeto completamente. Se for mesmo infiltração, aí sim, tem de ser resolvida primeiro, porque nenhuma tinta esconde isso durante muito tempo, e o comprador vai perguntar.
Onde pode poupar
Nem tudo é prioridade. Algumas coisas que costumo aconselhar a não fazer:
- Comprar mobília nova (sofá, cama) só para a venda. No home staging, trabalha-se com o que já existe e com alguns acessórios.
- Afagar todo o chão da casa quando uma solução mais simples basta. Um afagamento custa alguns milhares de euros. Em muitos casos, um tratamento mais económico resolve.
- Renovar uma cozinha ou casa de banho inteira quando uma intervenção pontual, como trocar as portas dos armários, pintar ou mudar a torneira, chega.
A regra é pôr o chapéu do comprador. Entre na sua casa como se a estivesse a ver pela primeira vez e pergunte: “Se eu viesse comprar isto, o que é que me ia incomodar?”. Anote tudo. Depois, ordene por prioridade: o que afasta o comprador de imediato, o que o faria baixar a proposta, e o que é só uma preferência sua.
E se o comprador quiser fazer obras?
Pode querer. E isso não é mau sinal. Muitos compradores vão fazer alguma intervenção depois de comprar, seja como for. A diferença é que uma casa bem apresentada permite imaginar que obras faria, em vez de mostrar uma lista de problemas. A casa apresentada de forma diferente leva o comprador a pensar de forma diferente.
O que eu faço, na prática
Quando um proprietário me contacta, faço sempre uma lista de prioridades:
- O que tem mesmo de ser feito antes de pôr a casa no mercado (reparações simples, o que afasta o comprador).
- O que ajudaria muito e está ao seu alcance fazer (pintura, pequenos arranjos).
- O que pode deixar para o comprador decidir.
E sou sempre honesta: se a casa não precisa de obras, digo-o. Prefiro que poupe dinheiro a vender-lhe um serviço de que não precisa.
Em resumo
- Não faça obras só porque “é o que se faz antes de vender”. Faça as contas primeiro.
- Os pequenos defeitos custam muito mais na negociação do que na reparação.
- Cosmética (pintura, limpeza, pequenos arranjos) costuma compensar mais do que remodelações.
- Antes de gastar, descubra o teto de preço do mercado onde vai vender.
Quer saber o que a sua casa realmente precisa? Posso ir ver o imóvel e dar-lhe uma lista de prioridades clara, sem compromisso de fazer mais do que é necessário.
Para perceber como se forma o preço do home staging, leia quanto custa o home staging. Se ainda tem dúvidas sobre se deve preparar a casa, veja devo preparar a minha casa antes de vender?. Pode ver todos os serviços em Serviços.
